面積分割

法規系統詳細操作 - 面積分割處理

基本邏輯

建築物之面積需依使用權屬進行分割，分為專有部分、共用部分及約定專用部分。BIM-Watson 提供完整之分層分戶面積分割功能，支援產權登記所需之數據計算。

💡 分割重要性

正確的面積分割直接影響產權登記、管理費分攤及日後處分權利。

面積分類

  • 專有部分: 獨立使用之空間（如住宅單元、店面）
  • 共用部分: 全體或部分住戶共同使用（如樓梯間、電梯廳）
  • 約定專用: 約定由特定人專用之共用部分（如陽台、屋頂突層）
  • 法定空地: 建築基地中未建築之綠化空間

使用情境

分層分戶圖製作

為每一戶計算專有部分及應分攤之共用部分面積。

公設比計算

統計各戶之公共設施比率，供買方參考。

店面與住宅混合

處理不同樓層有不同使用分組之分攤計算。

管理委員會設立

提供各戶持分數據，供成立管委會使用。

前置設定

  1. 定義戶別範圍

    為每一戶建立明確界線：

    • 輸入戶別編號（如：1001、1002）
    • 設定戶別名稱（如：A 戶、B 戶）
    • 劃定各戶範圍邊界
    • 指定主臥室位置（需有採光窗）

      • ⚠️ 範圍確認

      戶別範圍必須完全閉合，不得有重疊或空隙。

    • 設定共用部分

      定義哪些空間屬於共用：

      • 全棟共用: 大廳、樓梯間、電梯
      • 分層共用: 樓層走廊、管線間
      • 區域共用: 特定區域之公共設施
    • 設定分攤規則

      定義共用部分之分攤方式：

      • 按面積比例: 依專有部分面積比例分攤
      • 平均分配: 各戶均等分攤
      • 階梯式分攤: 依樓層或區域分別計算
    • 配置陽台與雨遮

      設定附屬建物之歸屬：

      • 各戶陽台面積
      • 雨遮是否計入
      • 花園、露臺之處理

✓ 設定完成檢查清單

  • 戶別範圍已定義 ✓
  • 共用部分已設定 ✓
  • 分攤規則已配置 ✓
  • 附屬建物已處理 ✓

操作步驟

  1. 開啟面積分割功能

    點擊「BIM-Watson」>「法規檢核」>「面積分割」。

  2. 檢視樓層配置

    系統顯示當前樓層之空間分布：

    • 各戶範圍標示
    • 共用部分區域
    • 尚未歸屬之空間

      • 💡 視覺化檢視

      使用不同顏色區分各戶，便於確認分割正確性。

    • 執行面積計算

      點擊「開始計算」按鈕：

      • 專有部分: 計算各户室內面積
      • 附屬建物: 計算陽台、雨遮面積
      • 共用部分: 統計全棟公用面積
      • 分攤計算: 依規則分配公設面積

      計算公式

      戶內總面積 = 室內面積 + 陽台 + 雨遮
      應分攤公設 = (户內室內面積 ÷ 全棟室內總面積) × 共用部分面積
      權狀面積 = 戶內總面積 + 應分攤公設

    • 檢視分割結果

      系統顯示詳細的戶別資料：

      • A 戶（1001）
      • 室內面積：XX 平方公尺
      • 陽台面積：X 平方公尺
      • 應分攤公設：XX 平方公尺
      • 權狀總面積：XX 平方公尺
      • 公設比：XX%

        • ⚠️ 異常檢查

        如有戶別無主臥室或面積過小，系統會發出警告。

      • 調整與修正

        如發現錯誤或不合理數據：

        • 修改戶別範圍: 調整邊界位置
        • 重新定義共用: 變更空間歸屬
        • 調整分攤規則: 修改計算方式
        • 重新計算: 更新所有數據

          • 💡 常見問題

          公設比過高：檢查是否有過多共用部分
          戶別面積極端差異：確認範圍劃分是否正確

        • 輸出分割報表

          產生正式文件：

          • 分層分戶面積表: 每層各户之詳細資料
          • 公設比統計表: 各戶與平均比較
          • 共用部分明細表: 各項公用設施說明
          • 權狀面積總表: 全棟總計數據

          💡 文件應用

          分割報表可用於預售屋廣告、買賣合約及產權登記。

          下一步建議

          完成面積分割後，可繼續閱讀「面積檢討」章節，了解容積率與總樓地板面積之綜合檢討。

          ✓ 面積分割完成清單

          • 各戶專有部分已計算 ✓
          • 共用部分已分攤 ✓
          • 權狀面積已確定 ✓
          • 分割報表已產生 ✓